월세살다 주인이 바뀌면...

새로 계약서 쓰는게 어려운것도 아닌데 왠만하면 계약작성하시는게 좋겠죠. 새주인이 괜히 딴소리 하면 피곤해집니다.

연장계약 관련해서는 계약서상에 자동연장 조항 들어가 있으면야 문제는 없을거 같습니다. 만약 추가조항이 없다면 이번계약서 작성시 추가하시는게 좋구요. 근데 보통 부동산 기본계약양식 쓰셨음 있을거 같네요. 이건 확인필요!

자동연장과 관련해서 보증금은 딱히 영향받을 부분이 없구요.

집주인 따라 다를수 있습니다. 맨처음 인수하면 통상적으로는 그전에 하던대로 그냥 놔두죠. 인지 상정으로 하지만 상황 파악이 어느정도 진행되면 그에 따라 여러가지가 달라질수 있습니다. 부동산에 연락해서 주인이 바뀌었으니 계약서를 새주인과 작성하고 싶다고 하는게 좋을거로 생각됩니다. 혹 새주인과 직접 연락된다면 그냥 기존 계약서에 새주인 인적사항 적어서 두장 출력해서 같이 도장찍어도 됩니다. 그리고 새주인은 기존 계약을 승계하므로 보증금은 문제가 없을수가 있으나 혹 새주인이 집을 구매하면서 대출을 했다면 확인해 볼 필요도 있겠지요..

임대차계약의 경우 등기부등본상 소유주가 바뀌어도 기존 소유주와 이를 구입한 현 소유주간에 부동산 계약을 그대로 승계받아 계약이 유지되는것이므로 소유주가 바뀌었다고 현재 유지되고 있는 계약이 변경되거나 하진 않습니다. 요는 기존 계약 만기일까지 변하는건 없을 것이고 만기가 도래하면 계약과 관련된 변화가 있을 수 있겠죠. 다만 소유주(임대인)이 변경되었으므로 월세납입 계좌는 계약의 만기과 관계없이 변경됩니다.

참고로 주택은 기본계약이 2년입니다. 2년마다 갱신계약하는게 맞습니다. 계약 만료전에 갱신계약을 하지 않고 묵시적 계약연장이 되는 경우도 있는데 이 경우 임차인이 2년간 계약을 유지해야하는 의무사항이 없어지므로 계약만료전에 이사를 간다고하면 3개월 이내 보증금을 반환해줘야하므로 오히려 임대인이 불리한 경우가 생길 수 있습니다. 다만 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 쌍방합의에 따른 계약이므로 갱신계약을 편의상 생략 할 수도 있습니다.

보증금의 경우 맨처음 초기 계약시 확정일자 받아놓은게 있으면 새로 바뀐 현 소유주가 물건(부동산)을 매각한다해도 보장이 됩니다.

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=4
- 임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다.
- 임차인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력 요건인 주택의 인도와 전입신고를 완료하였으므로 임대인 B에 대해서 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 甲에 대해서도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 A에 대한 전 임대인 B의 권리·의무도 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다.
- 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.

[결론]
1. 전입신고를 해서 대항력을 갖추었다면 주택임대차보호법에 의해 임차권이 보호되기 때문에 임대인이 바뀐다고 하더라도 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다.
2. 묵시적으로 갱신된 계약은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하며 2년간 임차권을 주장할 수 있습니다.